Петр Биргер
18.08.2003 Рынок ремонта квартир в Петербурге в некотором смысле уникален. «Серый» сектор здесь абсолютно доминирует — по разным экспертным оценкам, его доля составляет от 85 до 90%. Кроме того, в отличие от других рынков с большой теневой составляющей (например, рынка авторемонта — см. «Эксперт С-З» от 23 апреля 2003 года), которая все-таки постепенно уменьшается, на рынке ремонта квартир «серый» сектор стабильно растет. В последние три года он развивается быстрее «белого» в пять раз (ежегодный прирост — примерно 20% против 4−5% у «белого» сектора). И никаких признаков перелома этой тенденции не видно.Факторы роста
Петербургский рынок ремонта квартир относится к весьма перспективным — его объем оценивается специалистами в 450−500 млн долларов, при этом он стабильно развивается. Участники хвастаются, что гарантированно обеспечены работой как минимум на ближайшие 10 лет. Уже к 2005 году объем рынка может составить порядка 700 млн долларов.
Главным фактором, обеспечивающим этот рост, является известная особенность российского первичного рынка жилья: подавляющее большинство (порядка 85%) квартир в новых домах сдаются заказчикам (как правило, дольщикам) недостроенными, в виде полуфабрикатов, непригодных для проживания без доводки (так, полы нередко даже не имеют стяжек, а стены не оштукатурены). Характер работ по доводке как раз соответствует ремонту. В результате ремонтники оказываются встроенными в технологическую цепочку первичного рынка и объем заказов у них напрямую зависит от темпов жилищного строительства. Эти темпы в последние годы растут. При этом в абсолютных величинах объемы жилищного строительства достаточно велики (в этом году планируется сдать 1,5 млн кв. м жилой площади против 1,2 млн кв. м в прошлом году; в 2004 году, по прогнозам, — до 1,8 кв. м), чтобы сделать этот сегмент рынка ремонта квартир весьма значимым для его участников.
Именно на так называемый «чистовой ремонт» (доделка строящейся квартиры) приходится основная часть финансового оборота ремонтного рынка — около 65%. Хотя по количеству заказов (и даже квадратных метров, подлежащих обновлению) сегмент чистового ремонта значительно уступает традиционному сегменту старых квартир, гораздо больший объем работ (а значит, и финансирования) с лихвой перекрывает эту разницу.
Считается, что на «доводку» квартиры нужно потратить не менее 3 тыс. долларов. В реальности же петербуржцы тратят на это в среднем около 7 тыс. долларов, потому что львиная доля затрат идет на исправление ошибок проектировщиков и строителей, а также на ликвидацию явного брака. Даже в дорогих новостройках сегодня встречаются волнистые стены и кривые потолки (так что достройка квартиры наполовину является настоящим ремонтом). Наиболее «затратные» квартиры — в монолитных и кирпично-монолитных домах (а именно они преобладают в Петербурге — около 60% вводящегося в строй жилья), где часто нет ни разводки электрики и сантехники, ни даже внутренних перегородок. Причем доля кирпично-монолитных домов, по всем прогнозам, будет расти, ибо они наиболее выгодны для строителей и, в общем, устраивают покупателей.
Сегмент так называемого «вторичного ремонта» (ремонта в старых квартирах) растет намного медленнее. По оценкам старшего аналитика МИК «Гортис» Павла Рочева, число семей, «находящихся в состоянии ремонта», не меняется вот уже несколько лет. Так, доля семей, делающих ремонт в настоящее время или планирующих его сделать до начала осени, составляет в Петербурге 23% (310 тысяч); примерно такие же показатели были два года назад. Однако, по некоторым оценкам, уже летом 2004 года эта цифра возрастет более чем в полтора раза и достигнет порядка 500 тысяч семей. Участникам рынка ремонта это сулит, по минимальным оценкам, примерно 20−30%−ный рост оборотов к 2005 году.
Наконец, еще одним фактором дальнейшего роста ремонтного рынка становится увеличение объемов строительства элитного жилья, не меньше половины которого также сдается недостроенным. Хотя по количеству квартир и общей площади этот сегмент значительно уступает другим, объем работ на квадратный метр в элитных квартирах (а значит, и норма финансирования) гораздо выше — в такое жилье обычно вкладываются суммы, сопоставимые с его ценой. В прошлом году доля элитного строительства выросла до 7%, и есть все предпосылки ожидать дальнейшего увеличения объемов — до 10% в 2003 году. На ремонтном рынке доля элитного сегмента, понятно, значительно превышает эти цифры.
Чем дороже, тем «белее»
Генеральный директор компании «Стройрем-Технологии» Семен Радаев предлагает сегментировать этот рынок по типам заказчиков — в зависимости от суммы, которую они готовы потратить на ремонт или доделку. При этом учитывается только оплата услуг строителей вместе со стоимостью общестроительных материалов (цемента, смесей, клея и пр.). Стоимость отделочных материалов (плитки, паркета, обоев) и сантехники в эту сумму не включается.
Клиенты первого сегмента (порядка 20% рынка чистового ремонта и треть вторичного) — это те, кому нужен косметический, или так называемый «частичный», ремонт: переклеить обои, поменять сантехнику, обновить окна и т.д. Такие работы оцениваются в каждом случае отдельно, но не превышают 90 долларов за квадратный метр. В этот сегмент попадает большая часть квартир в панельных новостройках. Как утверждает глава фирмы «Новый терем» Николай Беляшкин, этот сегмент «почти стопроцентно „серый“, и „белые“ игроки на нем задействованы обычно лишь в порядке исключения».
Во втором сегменте (самый большой — до 55% «чистового» и треть «вторичного» рынков) заказчики готовы заплатить за ремонт порядка 90−170 долларов за метр. В этом случае можно рассчитывать на комплексную отделку «эконом-класса»: в стоимость ремонта войдут небольшая перепланировка, разводка электрики и сантехники, укладка паркета. Сюда входят оставшаяся часть квартир в панельных домах и половина всего вводимого жилья в кирпично-монолитных новостройках (этот сегмент здесь основной — и по числу клиентов, и по обороту). Доля «серого» сектора в этом сегменте поменьше — 85−90%.
К третьему сегменту (порядка 25% «чистового» и треть «вторичного») относятся те, кто готов выложить за ремонт 170−250 долларов за квадратный метр. Принципиальное отличие от «эконом-класса» —; более высокое качество работ и наличие профессионального дизайн-проекта. В этот сегмент входит значительная доля квартир в кирпично-монолитных домах. К этой же группе относятся и желающие обзавестись эксклюзивным интерьером, за который им приходится платить от 250 долларов за метр (на «вторичном» рынке их доля — около 5%). Заказчики, входящие в эту группу, как правило, требуют четкого соблюдения строительных технологий, и потому «серых» игроков здесь меньше всего — только 35%.
Профессиональный набор
Дешевый косметический ремонт обычно делают кустари-одиночки и стихийно организованные бригады. Чаще всего это иммигранты из стран СНГ. Самые дешевые рабочие — узбеки и молдаване, чуть дороже — украинцы. «Иммигрантские бригады» отличаются крайней ненадежностью. Зачастую у них отсутствует лидер, как правило, нет постоянного состава (бывает даже, что начинает ремонт одна группа рабочих, а заканчивает уже другая). Основное преимущество — низкие цены. Оплата рабочего из стран СНГ в пять-десять раз меньше, чем петербургского специалиста. В большинстве случаев заказчик получает минимум качества и сервиса (например, доставка материалов, а главное контроль за соблюдением технологии работ являются его проблемами). После выполнения ремонта разыскать таких рабочих в случае необходимости бывает сложно (впрочем, не всегда).
Ремонтом «эконом-класса» занимаются постоянные бригады. На «грязные» и неквалифицированные работы (демонтаж, вывоз мусора и т.д.) они нередко нанимают дешевую рабочую силу из ближнего зарубежья. К чистовой отделке привлекают квалифицированных специалистов. Большинство бригад работает без проекта. Для строителей это выгодно, поскольку отсутствие проекта удерживает заказчика от того, чтобы нанять новую бригаду, если старая его чем-то не устраивает. За три удачных летних месяца бригада (минимум из четырех человек) может заработать до 15 тысяч долларов.
В последнее время в этом сегменте очень активно заявляют о себе так называемые «независимые подрядчики». Это обычно молодые профессионалы, которые берут на себя в первую очередь организацию ремонтных работ. Типичный пример: Николай Вардуль, 34 года, профессиональный строитель, помимо этого имеет еще три специализации (слесарь, кафельщик и электрик), собирается получить образование дизайнера по интерьерам, работает самостоятельно, лицензий не имеет, ежемесячный доход в хороший период — около 2 тысяч долларов. «Я выполняю все функции, которые в строительной фирме распределены между несколькими сотрудниками. Я и директор, и сметчик, и снабженец, и транспортный отдел. Заказчик общается только со мной. Я либо выполняю большую часть работы сам, либо нахожу людей и только контролирую процесс. Могу одновременно вести два-три объекта».
Наконец, дорогой ремонт (в том числе настоящий «евроремонт») делают пока, как правило, лишь строительные фирмы. Здесь на работах в основном заняты строители с опытом работы и узкой специализацией (плиточники, электрики, сантехники). В этом сегменте большую роль играют профессиональные архитекторы. Как правило, именно они рекомендуют заказчику строительную фирму, а потом следят за тем, как проект воплощается в жизнь.
Полный захват
С последним, «дорогим» сегментом связана сейчас основная интрига на рынке ремонта квартир. Он тоже постепенно начинает уходить в тень. Дизайнерские и архитектурные проекты составляются легальными фирмами, но лишь около 10% из них используют собственный штат рабочих для непосредственного их исполнения, абсолютное большинство предпочитает выбирать исполнителей на свободном (то есть по преимуществу «сером») рынке. А те, кто имеет собственных рабочих, постепенно от них отказываются. По словам Николая Беляшкина, дело дошло до того, что найти профессиональную «белую» ремонтную фирму стало уже почти невозможно: «Все качественные рабочие работают на „сером“ рынке и имеют гарантированную работу на сезон вперед. На временные работы нанять их удается, а вот на постоянную — никак». Есть, конечно, бригады, которые, в принципе, готовы работать в штате, но их профессиональный уровень Беляшкина не устраивает.
По оценкам Николая Вардуля, «года через два „серые“ игроки будут доминировать и на рынке элитного ремонта. Я могу это ответственно говорить. Знаю несколько убедительных примеров, подтверждающих эту тенденцию. Так, из одной строительно-ремонтной фирмы целая бригада ушла в свободное плавание. В другом случае заказчик, вполне состоятельный человек, выбрал подрядчика для евроремонта не из числа легальных профессионалов, а на „сером“ рынке. Если все будет развиваться теми же темпами, думаю, к 2005 году легальным ремонтным фирмам останется не больше 5−7% рынка». Представители фирм, Семен Радаев и Николай Беляшкин, по понятным причинам, не столь категоричны, но тенденцию увеличения числа «серых» игроков в дорогом сегменте подтверждают. «Они действительно становятся здесь все более заметными, но я не могу сказать, что это как-то серьезно отражается на нашем бизнесе», — отмечает Беляшкин.
По принципу рекомендации
Возможно, ситуация с «дорогим ремонтом» во многом проясняет причины кардинальной «серости» рынка жилищных ремонтных услуг. Чтобы вывести бизнес из тени и, соответственно, нести издержки, связанные с легализацией своей деятельности, хозяйствующий субъект должен иметь соответствующие стимулы — работать «по-белому» должно быть удобнее и выгоднее. Пока же этого нет. И дело не только в деньгах.
Цены у легальных фирм действительно обычно выше (не менее чем на 15%, по утверждению Николая Вардуля), чем у вольных бригад, но не настолько, чтобы спугнуть состоятельного заказчика. С другой стороны, профессиональные «серые» игроки по уровню своих доходов вполне могут позволить себе оплатить необходимые лицензии (всего их пять, каждая стоит около 30 тысяч рублей) и получить юридический статус. Однако клиенты этого не требуют, так что свободные игроки не делают никаких шагов в сторону легализации. «Зачем мне это? Дело не во мне, а в клиенте. Пока клиенту все равно, имею я лицензию или нет, плачу налоги или нет, я не буду создавать себе лишние проблемы и ходить по многочисленным инстанциям для легализации своего бизнеса», — говорит Николай Вардуль.
Причины такого отношения к квартирному ремонту лежат в советском прошлом. Сильных организаций, способных помочь частному заказчику, в этой области не было. «Ремонт стал семейным мероприятием, когда летом вся семья, и стар и млад, клеили обои и белили потолки. В лучшем случае на помощь звали соседа-строителя „дядю Васю“. С приходом рыночных отношений эти „дяди Васи“ стали работать профессионально. Вначале они обслуживали знакомых. Потом знакомых знакомых и т.д. Первые ремонтно-строительные компании появились только в середине 90−х. К этому времени рынок был уже прочно занят. У „дядей Васей“ сформировался устойчивый круг клиентов, который продолжал расширяться за счет принятой на этом рынке цепочки рекомендаций», — рассказывает Семен Радаев.
То, что именно рекомендация является главным фактором развития «серого» рынка, подтверждает и его активный участник Николай Вардуль: «До 80% сделок на этом рынке заключается по рекомендации. Я шучу, что через пять минут после того, как очередной заказчик принял мою работу, мне на мобильник звонит его друг с предложением о ремонте».
«Принцип рекомендации» работает настолько хорошо, что о своей репутации выгодно заботиться даже бригадам, выполняющим дешевый ремонт. Рассказывает Семен Радаев: «Я знаю как минимум две бригады украинских строителей, которых я бы с удовольствием взял на работу. У них невероятная скорость исполнения и неплохое качество. Я даже консультировался несколько раз с их бригадирами по разным вопросам». О том, что нелегальные бригады работают не хуже, а зачастую даже лучше легальных фирм, говорит и Николай Вардуль: «По качеству работ профессиональная фирма, уверяю вас, не всегда превосходит бригаду умельца из соседнего дома. Часто бывает наоборот».
Хорошая репутация и относительно низкие цены гарантируют вольным бригадам существенно больший объем заказов, чем у фирм. В результате объем выработки (за сезон) на одного работника «серого» сектора превышает этот показатель в «белом». Поэтому нелегальные рабочие, как правило, зарабатывают больше легальных (иногда значительно). Так что они тоже (наряду с их начальством) не стремятся в «белый» сектор. «И я их понимаю, — говорит Радаев. — Зачем им работать на юридическое лицо, если как физические лица за счет своей скорости они зарабатывают не меньше и имеют устойчивую клиентскую базу?»
Серость власти
По-видимому, в основном две причины определяют неожиданно высокую (по сравнению с аналогичными рынками) долю здесь «серого» сектора. Во-первых, это незаинтересованность крупных легальных компаний (строительных, торгующих стройматериалами и т.п.) в индивидуальной работе с физическими лицами. При сохраняющемся дефиците нового жилья строительным компаниям гораздо выгоднее штамповать стандартные «коробки», чем заморачиваться индивидуальной (по желанию клиентов) доделкой квартир.
По этой же, в сущности, причине не хотят работать с населением (на ремонтном рынке) и торговые компании. В структуре торгового дома «Лаверна», компаний «Элис», «Искрасофт» и других организаций, продающих отделочные материалы и оборудование для помещений (сантехнику, водогреи и т.п.), есть ремонтные подразделения. Но они предпочитают работать с юридическими лицами — в торговых центрах, клубах, офисах, магазинах, обширные площади, а главное, стандартность отделки которых позволяют неплохо зарабатывать. По словам, например, Сергея Левчука, директора компании «Лаверна-Сервис», у которой доля ремонта составляет 25% от общего оборота фирмы, компания предлагает услуги, связанные с комплексным квартирным ремонтом, но это направление интересно «Лаверне» не с точки зрения прибыли, а для создания имиджа организации, представляющей комплексные услуги. Такой позиции придерживаются и другие подобные компании.
Вторая причина — устойчиво негативная репутация легальных строительных компаний. Видя, в каком состоянии сдаются дома дольщикам, люди не верят, что строители могут оставшуюся часть работы (а значит, и ремонт старой квартиры) выполнить на требуемом уровне качества. Недоверие к строительным компаниям чисто психологически переносится на всех официальных (легальных) игроков, что вынуждает их уходить в тень. Круг замыкается.
«Серый» сектор имеет явные конкурентные преимущества перед «белым», так что в условиях, когда еще и власть не проявляет фискального интереса к этому рынку (налоговые органы не пытаются заставить теневиков делиться), легальные фирмы проигрывают в борьбе за клиента. И никаких шансов поправить свои дела у них пока не видно. «Строительно-ремонтные фирмы могут вкладывать огромные деньги в маркетинг и рекламу, но все это не принесет эффекта. Думаю, что „цепь рекомендаций“ как минимум в ближайшие пять лет рынку прорвать не удастся», — считает Николай Вардуль.
Условия, позволяющие «серому» сектору доминировать на рынке ремонта квартир, будут сохраняться до тех пор, пока не станет цивилизованным рынок строительства жилья — исчезнет дефицит предложения, усилится конкуренция, повысится качество. Когда дольщики (и другие покупатели жилья) начнут экономить на доделке квартир большие суммы, а строители станут всерьез заботиться о своей репутации, отношение к «белому» сектору улучшится.
Но чтобы эти позитивные изменения стали реальными, власти Петербурга должны радикально изменить свою земельную политику — наладить цивилизованные, прозрачные и понятные процедуры выделения земельных участков под застройку и передачи на рынок неэффективно используемых городских территорий. Сейчас именно отсутствие таких процедур больше всего тормозит нормальное развитие рынка жилищного строительства, а значит, и смежного с ним рынка ремонта квартир.
