Аналитика

Управдом друг человека?

Анна Шехова
Насколько система ЖКХ и россияне готовы к «коммунальной» революции, разбирался D’

Фото: photoxpress.ru

С 1 мая 2008 года собственники жилья в многоквартирных домах будут обязаны выбрать управляющую компанию (УК), которая и начнет следить за состоянием дома и придомовой территории, а также взять на себя все расходы на ремонт и обслуживание жилья. Что это означает и что вообще с этой информацией делать, пока мало кто понимает. А слово «управдом» все еще ассоциируется исключительно с неприятной женщиной из старого советского кинофильма.
О том, что в современном рыночном обществе означает быть собственником жилья, большинст­во россиян забывают в момент вселения в оное. В действительности право собственности подразумевает не только возможность отделиться от тещи и, снеся все стены, произвести шедевральный ремонт. Кроме этих прелестей собственнику приходится еще и саночки возить, то есть принимать активное участие в управлении процессами обслуживания и поддержания жилья в хорошем состоянии. Для абсолютного большинства наших соотечественников, до сих пор исповедующих идеологию «ЖЭК в ответе за тех, кого он приручил», своевременная оплата коммунальных счетов уже является подвигом.
В условиях вот уже десяти лет двигающейся никому не ведомым путем реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) подобное отношение к собственным обязанностям будет обходиться — и уже обходится — дорого. Сегодняшнее нежелание интересоваться скучными коммунальными вопросами завтра может обернуться сумасшедшими тратами, но уже не каких-то ЖЭКов, а собственников жилья. И речь идет вовсе не об обитателях личных коттеджей или квартир класса deluxe, а о жителях обыкновенных типовых квартир.
Опытный образец
В представлении россиян существует устойчивый стереотип: ЖКХ — это пристанище лоботрясов и пьяниц, а также черная дыра, безвозвратно втягивающая любое количество ресурсов. Уровень сервиса в этой сфере всегда был предметом анекдотов. Сегодня власти пытаются привнести в отрасль рыночные принципы, сделать из нее рентабельный бизнес, который бы качественно обслуживал нас, жителей городов. Однако пока реформа ЖКХ привносит больше хаоса. Въезжающие в новостройки люди, озабоченные лишь ремонтом и оформлением права собственности, чуть ли не в режиме автопилота вступают в какие-то товарищества собственников жилья (ТСЖ) и нанимают компании по обслуживанию дома. Жильцам старых домов рассылают многостраничные договоры, требуя определиться с непонятными управляющими. Власти отчитываются о миллионах людей, «сделавших правильный выбор». При этом мысль почти всех без исключения жильцов-собственников работает в одном направлении: пусть делают что хотят, лишь бы больше денег не брали. А те, кто пытается вдуматься в суть предлагаемого, чувствуют себя героем сказки, которого призывают «пойти туда, не знаю куда, и выбрать то, не знаю что».

Фото: photoxpress.ru

О том, что собой представляет успешная реформа ЖКХ, я впервые получила представление в мае 2003 года, съездив в командировку во второй по величине город Иркутской области — Ангарск. В то время здесь начал разворачиваться эксперимент по передаче жилого фонда под управление первых частных компаний. Мне довелось прогуляться и по тихим уютным дворикам полувекового центра с невысокими оштукатуренными домами, и по окраинам, застроенным стандартными панельными пятиэтажками. Разные районы, с изначально несопоставимым потенциалом эстетики и уровнем жизни, но везде было непривычное ощущение ухоженности. И дело не только в выкрашенных скамейках, обновленных клумбах, чистых подъездах, где на окнах висят занавески и стоят цветы; дело скорее в том, что в каждом из этих районов чувствовалась рука рачительной хозяйки, которая из ничего готовит вкусный салат. «Мы вот трубы старые со всего района собрали, покрасили и сделали оградки для палисадников», — рассказывал мне после один из управдомов о своем хозяйстве. В другом дворе из старых покрашенных шин сделаны клумбы, в них цветут ирисы. Но символом реформы для меня с той поездки стал местный сантехник. Солидный усатый мужчина лет сорока в аккуратном светло-синем комбинезоне подошел о чем-то спросить моего провожатого. Во время разговора в кармане комбинезона запищало. «Извините, надо бежать, вызов пришел», — сказал он, глянув на пейджер, и ушел. «А что вы удивляетесь? — сказал мой собеседник. — Они у нас все — и слесари, и дворники, и сантехники — на хозрасчете. Не потопаешь — не полопаешь. Заодно и штат в два раза сократили».
В Министерстве регионального развития подтвердили, что управляющие компании Ангарска за время своей работы заметно изменили структуру себестоимости в местном ЖКХ, в улучшение состояния жилья стало вкладываться больше денег. Сегодня, после четырехлетнего эксперимента, 100% жилых домов Ангарска передано в управление частников. В этом году мэрия города отказалась от повышения тарифов на коммунальные услуги: УК пришли к выводу, что существующих платежей хватает для полноценного обслуживания домов. Для сравнения: в Москве в этом году стоимость услуг ЖКХ выросла на 10–15%.
Ангарск — первый и пока единственный город, где я своими глазами увидела, во что может превратиться гиблая сфера ЖКХ под успешным управлением. В Минрегионе уверяют, что это не единичный пример. Во многих городах Башкирии и Татарстана 90–100% жилого фонда передано под управление частных компаний. С более скромными результатами, но продвигается дело передачи жилого фонда УК в Тюмени, Тобольске, Перми, Екатеринбурге. В связи с этим возникает вопрос: что, собственно, происходит в других городах (в том числе и в столице) и что мешает им двигаться по рельсам, проложенным новым Жилищным кодексом?
Десять лет не срок
По мнению руководителя проектной группы РАО «ЕЭС России» по мониторингу ЖКХ Николая Брусникина, реформу ЖКХ в нашей стране можно условно разделить на три этапа. Первый начался в 1992 году и продолжался до 2001 года. Тогда формировалась законодательная база и основополагающие правила игры в сфере энергетики и ЖКХ. На втором этапе, длившемся по 2005 год, происходило зарождение и становление рыночных отношений в отрасли: сюда активно начал приходить частный бизнес и инвестиции. С 2005 года начался третий этап реформы, в ходе которого управление домами должно стать рентабельным бизнесом.
Официальная статистика уверяет, что за это время сделано не так уж и мало: дебиторская задолженность предприятий ЖКХ постепенно растет, а кредиторская снижается; заметно повысилась собираемость платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) — до 93,1%. «Происходит постепенное разделение понятий “социальное жилье” и “жилье собственников”», — замечает эксперт Института экономики города Владлен Прокофьев.
Однако пока те позитивные изменения, которые уже имеют место, теряются на фоне общей безрадостной картины. По данным опроса, проведенного Центром Юрия Левады, большинство россиян недовольны нынешним состоянием ЖКХ, при этом они не понимают, зачем надо выбирать управляющую компанию вместо привычных ДЕЗов и РЭУ. Чаще всего коммунальщиков критикуют жители Санкт-Петербурга — 86%. В Москве доля недовольных состоянием ЖКХ составляет 58%, в других городах — 80%. В целом по стране статистика не слишком оптимистичная — 74%. О предстоящей реформе управления многоквартирными домами, в ходе которой ответственность за их содержание и ремонт будет переложена с муниципальных властей на собственников жилья, знает большинство (76%), однако без малого половина россиян (42%) не поддерживает этого начинания. В пользу реформы высказалась лишь четверть опрошенных. Только 14% респондентов подтвердили, что в их доме уже создано ТСЖ (в Москве — 11%, в Санкт-Петербурге — 15%, в других городах — 10%), большинство же (76%) либо ничего не знают об этом, либо дали отрицательный ответ. Как показал опрос, жители как Москвы и Санкт-Петербурга (70 и 72% соответственно), так и других городов России (74%) ничего не знают о сроках выбора управляющей компании.
Непонятен и механизм контроля за работой частных УК: отсутствует лицензирование или иной принцип отбора профессиональных управляющих, не утверждены критерии, по которым могут оцениваться результаты работы УК, не разработаны типовые договоры, нет понятной для всех тарифной сетки. Нет ничего, на что собственники домов могли бы опереться при выстраивании отношений с управляющей компанией. У людей практически отсутствует информация и о самих УК, и о реформе. Более того, в реальности оказывается, что у них нет и выбора, предусмотренного законом.
«Дочки» и «новые» ЖЭКи
«Большинство частных УК столицы сегодня либо входят в структуру строительного холдинга и управляют в основном ЖКХ районов частной застройки, либо являются бывшими ЖЭКами и выступают под новой маркой, но со старым содержанием, — объясняет председатель комиссии по проблемам ЖКХ общественной организации “Опора России” Марина Игнатова. — То есть “частных управляющих компаний” в буквальном смысле, существующих исключительно благодаря профессиональному, конкурентоспособному уровню управления, на рынке практически нет».

Фото: photoxpress.ru

Так, почти каждый житель новостройки в придачу к ключам от квартиры получает и договор на оказание услуг частной управляющей компанией — «дочкой» застройщика. И здесь уже как повезет. Примеров того, когда собственники квартир оказываются недовольны услугами навязанной им компании, можно найти предостаточно. Так, на портале www.tsj.ru, объединяющем владельцев квартир в новостройках, висит письмо одного из таких жильцов, который жалуется, что их УК установила тарифы на обслуживание в два-три раза выше, чем в соседнем округе. Другая проблема, связанная с УК-«дочками», состоит в том, что такие управляющие всегда будут на стороне девелопера, а не жителей дома. Согласно Градостроительному кодексу, компания-застройщик в течение пяти лет несет ответственность за качество работы перед жителями сданного дома, то есть должна бесплатно устранять все недоделки и недочеты, которых, как показывает практика, бывает немало вне зависимости от категории объекта. Но чтобы необходимые работы выполнялись, УК или товарищество собственников жилья (ТСЖ) должны взаимодействовать с застройщиком, побуждать его к выполнению своих обязанностей. Если же УК и девелопер — составные одного холдинга, то ситуация может сложиться как в московском жилом комплексе (ЖК) «Три дома на Веерной». Дома уже три года как заселены, однако до сих пор не приняты госкомиссией. Жалоб на качество жилья у людей, по факту давно в доме живущих, мягко говоря, немало. «Лифты постоянно ломаются, в подвале регулярно прорывает трубы. Видимо, коммуникации были проведены с какими-то техническими нарушениями, потому что эти протечки идут бесконечно уже три года: каждую неделю к нам приезжает аварийная служба и откачивает из подвала воду, а в доме на день-два отключают то горячую, то холодную воду. Кроме того, качество отделки всех зон общего пользования такое, что уже сейчас они пришли в негодность, — рассказывает Валерия, жительница одного из домов этого ЖК. — При этом управляющая компания не предпринимает никаких действий, чтобы решить эти проблемы. А когда закончится пятилетний гарантийный срок, нам придется устранять все недоделки за свои собственные деньги». То, что современные новостройки могут потребовать капремонта в первые годы после сдачи, показал и случай в городе Железнодорожном. В марте нынешнего года в доме, введенном в эксплуатацию три года назад, произошло обрушение кирпичной облицовки стены.
Проблемы у жителей старых домов аналогичны. По утверждению руководителя комплекса городского хозяйства Москвы Петра Аксенова, уже половина собственников столицы определились с выбором УК. Однако механизм этих выборов прост: в один прекрасный день жители дома находят в своих почтовых ящиках предложение поучаствовать в выборах и проголосовать за управляющую компанию, которой… на поверку оказывается тот же самый ЖЭК, что обслуживал этот дом уже не один десяток лет. Альтернативных вариантов в предложении нет. Можно, конечно, воздержаться, но ЖЭКу достаточно набрать и половину голосов, чтобы итог выборов стал законным. «Московские власти имеют хорошо организованный административный аппарат, который они использовали при проведении общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, помогая, а в отдельных случаях предопределяя выбор в пользу той или иной УК», — поясняют московские «успехи» в Минрегионразвития.
Столкновение с такими реалиями реформы вызывает у собственников квартир обоснованную реакцию: население заняло пассивную позицию с уклоном в подозрительность. «Люди не доверяют управляющим компаниям и боятся, что после выбора УК их коммунальные платежи значительно вырастут. Так действительно бывает часто. Многие подозревают, что под видом УК могут работать мошенники, собирающие деньги с населения, и такие примеры на рынке есть», — делится результатами исследования руководитель группы информационного сопровождения проекта компании «Профит групп» Елена Фирсанова.
Нет условий — нет рынка
Ситуацию мог бы исправить массовый приход на рынок независимых частных УК. Но пока условия работы здесь таковы, что создания полноценной конкуренции ждать не приходится.
Во-первых, как уже было сказано, частные УК вынуждены преодолевать недоверие и даже враждебность местных жителей. Во-вторых, в подвешенном состоянии остается целый ряд законодательных вопросов. Много говорится о том, что отсутствие типовых договоров ущемляет права собственников жилья, но и управляющие компании подвергаются не меньшему риску. Нет гарантий того, что через год жители дома не расторгнут договор, польстившись на обещания другой УК. При этом первая компания за несколько месяцев работы может потратить значительные средства на ремонт, модернизацию оборудования в доме и т. п. Компенсация затрат нигде не предусмотрена.
Еще одна проблема — капитальный ремонт, который раньше являлся обязанностью муниципалитетов и расходы на который были обязательной частью квартплаты. Согласно Жилищному кодексу, после того как собственники квартир передают свой дом частной компании, все обязательства по капремонту также ложатся на УК и, соответственно, на жильцов, поскольку осуществлять ремонт будут за их счет. При этом средства на него во многих домах накапливались десятилетиями, и теперь — в случае если муниципалитет умывает руки — эти деньги оказываются потерянными.
Капитальный ремонт — головная боль не только для собственников квартир в старом фонде. Жильцы новостроек тоже должны морально и материально приготовиться к тому, что никто, кроме них самих, уже не несет ответственности за их недвижимость. То есть все расходы как по текущему, так и по будущему капитальному ремонту отныне лежат на их плечах. А значит, нужно заранее думать, где и как накапливать на это деньги. При этом собственникам жилья зачастую очень трудно договориться между собой. Так, компания Mirax Service предложила владельцам квартир в «Трех домах на Веерной» свои услуги. «Их тарифы были немного больше того, что мы платим сейчас. Но за эти деньги мы бы получили и охрану, и полноценное обслуживание дома, и регулярную уборку. Но мы так и не смогли собрать жильцов, чтобы провести выборы. Хотя в разговорах между собой все выражают недовольство тем, как дом обслуживается сейчас», — переживает жительница «Трех домов на Веерной» Валерия.
Более существенная проблема — инертная позиция муниципальных властей. Сегодня именно они являются либо катализатором, либо тормозом всех происходящих изменений. Как показывает практика, в большинстве регионов чиновники не спешат с реформированием. Отчасти их сдержанность объясняется объективными трудностями собственного «переходного периода»: в стране еще не завершилась другая реформа — местного самоуправления. «Вновь созданные органы местного самоуправления еще не располагают материальными и финансовыми средствами для полноценного содержания своего жилищного фонда и организации электро-, тепло-, водоснабжения населения», — поясняют в Минрегионразвития.
Но зачастую барьером становится просто нежелание властей что-либо менять. «Деятельность частных операторов сталкивается в регионах с активным противодействием со стороны региональных и местных властей. Причина — противоположность интересов, — рассказывает Николай Брусникин. — Частные операторы заинтересованы в получении прибыли, возврате вложенных инвестиций, снижении издержек за счет сокращения персонала. Органы власти, напротив, заинтересованы в сдерживании роста тарифов, увеличении объема инвестиций, гарантиях сохранения рабочих мест и участии в стратегическом управлении ЖКХ».
Практически во всех городах, где реформа идет более или менее успешно, это обеспечивается активной позицией местных властей. В том же Ангарске одним из сторонников и инициаторов эксперимента стал местный мэр. В Екатеринбурге практически все собрания по определению формы управления домом проводились по инициативе администрации города, являющегося собственником части помещений в этих домах. В Перми муниципалитет заявил о своей готовности взять на себя расходы по капитальному ремонту даже тех строений, что уже находятся в частном управлении.
Замкнутый круг
Есть еще один важный момент, который становится все более очевидным камнем преткновения на пути частных компаний в ЖКХ. Это 307−е постановление правительства РФ («О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»), принятое 23 мая 2006 года и обязывающее управляющие компании выступать, по сути, посредниками между населением и поставщиками ресурсов (воды, газа, электричества). То есть когда УК берет под свое управление какой-либо дом, то за все потребляемые этим домом ресурсы — газ, воду и электроэнергию — она обязана рассчитаться с ресурсоснабжающими компаниями по факту расходования, а совсем не по факту сбора платежей, которые мало где достигают 100%. То есть УК приходится доплачивать за всех недобросовестных пользователей из своего кармана. Другая проблема из этой же области — льготники, чьи расходы на коммунальные услуги должны оплачиваться из городского бюджета. Однако о своевременности этих выплат тоже говорить пока не приходится.
Если вернуться к примеру Ангарска, где управляющие компании успешно подвизались на ниве ЖКХ, то у их результативности, помимо поддержки местных властей, есть еще один маленький секрет. «Так как эксперимент был начат до принятия 307−го постановления, то здесь выстроилась своя модель отношений с поставщиками ресурсов. УК не несут никакой ответственности перед ними за неплатежи: собственники жилья напрямую платят ресурсоснабжающим организациям. Таким образом, по сегодняшним условиям ангарские компании в какой-то мере нарушают закон», — поясняет Владлен Прокофьев. Остальные же УК вынуждены все свои издержки включать в стоимость тарифов.
Многие эксперты сегодня говорят о том, что необходимо разделить коммунальную и жилищную сферы. «Это две совершенно разные отрасли, существующие по различным правилам. Если в жилищной сфере у нас все более или менее ясно с регулированием, то в коммунальной пока больше вопросов, чем ответов, — говорит Елена Фирсанова. — Необходимо принять отдельный коммунальный кодекс, который будет регулировать отношения именно в этой сфере. Если же оставить все как есть, то 307−е постановление убьет управляющие компании».
Сам себе хозяин
Если бы вместо того, чтобы прилюдно корить регионы за проволочки в подготовке конкурсов по распределению домов между УК, федеральная власть устранила хотя бы часть белых пятен на теле реформы или освободила УК от «коммунального оброка», шансы на успешный переход к рыночной системе в ЖХК у нас бы существенно выросли. Вместо этого законодатели ограничились продлением сроков проведения конкурсов до 1 мая 2008 года и в очередной раз переложили с себя ответственность за реформу на муниципалитеты. Местным властям дан еще год, в течение которого они должны сами подготовиться к проведению конкурсов и подготовить население. Но при нежелании терять позиции на рынке муниципалитеты смогут провести конкурсы так, чтобы ситуация в ЖКХ осталась прежней, а поменялись бы только вывески. По сути, федеральная власть сама дала им карты в руки.
При таком раскладе собственники квартир остаются предоставленными сами себе: никто не будет им объяснять смысл перемен так, как в начале 1990−х объясняли значение слов «ваучер» и «приватизация». Для того чтобы реформа ЖКХ не прошла мимо вашего дома, есть только один способ — проявлять инициативу: собираться, создавать ТСЖ, выбирать правление, искать информацию об УК и определяться, какая из них лучше по соотношению цена-качество.
В принципе собственникам дома даже не обязательно менять управляющую компанию: ее функ­ции может успешно выполнять старый ЖЭК или УК, поставленная застройщиком. Суть в том, что все их действия должны находиться под контролем жителей, чтобы те знали, куда и на что расходуется квартплата, каковы права и обязательства каждой из сторон. А для этого опять-таки необходима активная позиция: прежде чем подписывать предложенный договор, стоит проконсультироваться с профессиональными юристами. Возможно, потребуется убрать или внести некоторые пункты. В дальнейшем нужно следить за работой УК, принимать ее отчеты, контролировать финансовые потоки. Понятно, что это дело хлопотное и требует, чтобы кто-то из жильцов в добровольном порядке и практически безвозмездно посвящал много времени и сил взаимодействию с управляющей компанией, но другого способа добиться качественного управления своим домом пока не существует. Не имеет смысла надеяться, что кто-то придет и все сделает за вас и в вашу пользу.
И главный совет, который сегодня можно дать собственникам: помнить, что любая УК — выбранная самостоятельно, навязанная застройщиком или доставшаяся вам по итогам конкурса, проведенного муниципалитетом, — не является хозяйкой вашего дома. Не вы работаете на нее, а она на вас, и вы всегда можете переизбрать ее.