Случается, что перепланировка квартиры произведена без соблюдения установленных процедур по согласованию перепланировки. В этом случае для владельца квартиры возможен ряд негативных последствий:- квартира с незаконной перепланировкой существенно теряет в цене в случае ее продажи;
- для квартир, приобретенных по ипотечному кредиту – требование банка о немедленном погашении кредита в полном размере в связи с изменением объекта залога (квартиры);
- для квартир, находящихся в собственности – предписание органа местного самоуправления о приведении квартиры, подвергшейся незаконной перепланировке, в первоначальное состояние, штрафы. В случае неисполнения предписания – иск о продаже квартиры с публичных торгов и приведении квартиры в первоначальное состояние за счет средств, полученных от продажи перепланированной квартиры;
- для квартир, находящихся в муниципальной собственности – предписание и штрафы, как в предыдущем пункте, затем иск о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя;
- в случае, если незаконно перепланированная квартира наследуется, то нотариус может отказать в выдаче свидетельства о наследство по той причине, что данные квартиры (общая площадь, жилая площадь, количество комнат и пр.), имеющиеся в правоустанавливающих документах на квартиру и данные, имеющиеся в техпаспорте БТИ (выданном после обмера квартиры техником БТИ), не совпадают.
В этих случаях у владельцев квартиры возникает вопрос: как узаконить перепланировку квартиры?
Состоявшаяся незаконная перепланировка квартиры может быть узаконена несколькими способами:
1. Узаконить перепланировку квартиры можно тем же способом и с соблюдением тех же процедур, которые используются при согласовании будущей перепланировки квартиры. Результат – решение о согласовании перепланировки жилого помещения, выданное органом местного самоуправления.
2. В случае, если действия в соответствии с первым пунктом не повлекли желаемого результата (получен отказ в согласовании произведенной перепланировки), узаконить перепланировку квартиры можно, обратившись в суд с обжалованием отказа органа местного самоуправления в согласовании произведенной перепланировки. В этом случае суд может признать отказ в согласовании перепланировки незаконным, обязав орган местного самоуправления согласовать перепланировку.
3. Можно не предпринимать никаких действий и ждать иска от органа местного самоуправления о продаже квартиры с публичных торгов (если квартира в собственности) или расторжении договора социального найма и выселении (для муниципальных квартир). После подачи иска в том же процессе следует заявить встречный иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии в связи с тем, что произведенная перепланировка не нарушает действующих строительных норм и правил и не нарушает права других лиц. Результат – решение суда об узаконивании перепланировки квартиры.
4. Наконец, узаконить произведенную перепланировку можно, сразу обратившись в суд с иском о сохранении перепланированного жилого помещения. В этом случае результатом будет, как и в третьем пункте, решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Однозначного ответа на вопрос «как узаконить перепланировку квартир» нет. Возможных вариантов действий несколько. Главное – чтобы перепланировка квартиры, которую нужно узаконить, не нарушала права других лиц, соответствовала существующим санитарным, противопожарным нормам для жилых помещений, и не нарушала конструктивные характеристики многоквартирного дома.
